청약 당첨은 기쁜 일! 하지만 돈은 어떻게 마련하지?
수년간 기다려 온 청약에 드디어 당첨됐다면 기쁨도 잠시, 이제는 현실적인 고민이 시작됩니다. 바로 **분양가에 맞춰 계약금, 중도금, 잔금을 마련하는 일**입니다. 요즘은 수도권 기준으로 분양가가 5억~10억 원에 이르기 때문에 **기본 1~3억 원 정도의 자금은 필수**입니다. 이 글에서는 청약 당첨 후 실제 자금을 마련하는 5가지 방법을 소개하고, 각 방법의 장단점과 유의사항까지 함께 알려드리겠습니다.
1. 계약금은 보통 10%, 최소 1천만 원 이상 준비
청약에 당첨되면 첫 번째로 내야 하는 돈은 **계약금**입니다. 통상적으로 분양가의 10% 수준이며, 분양가가 5억 원이면 5,000만 원, 8억 원이면 8,000만 원이 필요하죠. 이 계약금은 보통 **청약 당첨 후 7일~14일 이내에 납부**해야 하므로 **현금 유동성이 중요**합니다. 만약 미리 준비하지 못했다면:
- ✅ 단기예금 해지
- ✅ CMA통장, 비상금 등으로 확보
- ✅ 주식이나 펀드 일부 매도
- ✅ 신용대출 (이자 부담이 크므로 단기 사용 추천)
※ 계약금을 납부하지 못하면 당첨이 취소되며, **최장 1년간 재청약 제한**이 걸릴 수 있으므로 절대 미루면 안 됩니다.
2. 중도금 대출 활용: 은행에서 60%까지 지원
계약금 납부 후에는 **중도금 납부가 약 6개월 간격으로 3~6회에 걸쳐 이뤄지며**, 전체 분양가의 60%를 차지합니다. 예를 들어 8억 원짜리 아파트라면 약 4억 8천만 원입니다. 대부분의 청약 당첨자들은 **중도금 대출**을 통해 이 비용을 마련합니다. 국민·신한·하나은행 등과 건설사 협약을 맺은 **중도금 이자 후불제 대출**이 일반적이며, 일정 조건만 충족하면 무소득자도 대출이 가능할 수 있습니다. 그러나 최근에는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 인해 대출 한도가 줄거나 **소득 증빙이 어려운 경우 거절**될 수 있으므로, 사전에 중도금 대출 가능 여부를 시뮬레이션하거나 **입주자 모집공고에 나오는 대출조건을 꼼꼼히 확인**해야 합니다.
3. 잔금 마련: 대출 + 자기자본의 균형이 중요
입주 전 마지막으로 내야 하는 잔금은 전체 분양가에서 계약금과 중도금을 뺀 나머지, **약 20~30% 수준**입니다. 보통은 입주시점(약 2~3년 후)까지 준비하면 되지만, 자금 계획은 미리 세워야 합니다. 주요 방법은 아래와 같습니다:
- ✅ 주택담보대출: 시세 70% 이내, DSR 기준 충족 필요
- ✅ 자기자본 활용: 기존 주택 매도, 증여, 적금 해지 등
- ✅ 부모님 도움: 사전 증여 시 증여세 고려 필요
※ 입주시점의 금리와 집값 변동에 따라 **잔금대출이 어렵거나 금리가 부담스러울 수 있으므로**, 최대한 자기자본을 확보해두고 **부족분만 대출을 활용하는 전략이 안전**합니다.
4. 자산 유동화: 주식·펀드·자동차 처분도 고려
청약에 당첨되고 자금이 부족한 경우, **기존 자산을 유동화하는 것도 좋은 방법**입니다. 예를 들어:
- 📉 주식·펀드 매도: 수익구간이라면 일부 정리
- 🚗 자동차 처분: 불필요한 세컨카 매각
- 🏠 기존 주택 매도: 일시적 2주택자 규제 주의
단, 주식·펀드는 **손실 구간일 경우 서둘러 팔지 말고 분산 유동화**하고, 자동차나 고가 소비재는 **매각 시점의 감가상각률**을 잘 따져야 합니다. 특히 기존 부동산을 매도할 경우는 **양도세·중개수수료** 등 숨은 비용을 계산해야 하며, 자녀 증여나 가족 간 거래 시에는 **증여세 기준금액(5,000만 원/10년)**도 염두에 둬야 합니다.
5. 신용대출·보험 대출도 단기적 대안
신용이 좋고 연봉이 일정하다면, **신용대출이나 보험 계약대출**도 자금 마련 수단이 될 수 있습니다. 특히 계약금이 급할 때나 잔금 일부 부족 시 단기 사용이 가능합니다.
- 💳 신용대출: 무보증, 단기 금액 충당, 금리 5~7%
- 🔐 보험 계약대출: 해약환급금의 50~80%까지 가능, 이자 부담 낮음
단, 신용대출은 DSR 계산에 포함되므로 **잔금대출 시 불리하게 작용**할 수 있으며, 보험 대출은 **장기적으로 이자 누적에 주의**해야 합니다. 이 두 방법은 **“급할 때만 단기적으로 사용하고, 빠르게 상환하는 전략”**이 핵심입니다.
맺음말: 청약은 당첨이 끝이 아닌 시작
청약 당첨은 분명 인생의 기회이지만, **그 기회를 잡기 위해서는 철저한 자금 계획이 필수**입니다. 특히 요즘처럼 고금리 시대에는 대출 조건도 더 까다롭고, 자금 흐름도 더 꼼꼼하게 체크해야 하죠. 청약에 당첨된 순간부터는 **자금 스케줄표를 만들고, 예상 수입과 지출, 대출 가능 여부, 자산 유동화 가능성을 체크**해야 합니다. 앞으로 1~2년간의 자산 흐름을 설계할 줄 아는 사람이 결국 내 집을 안정적으로 마련할 수 있습니다. 기쁨을 오래 누리기 위해서는 계획이 먼저라는 사실, 잊지 마세요!